1.       Первичный рынок жилья (в рамках которого рассматриваем объекты, предлагаемые строительными компаниями - застройщиками) Иркутска и Иркутского района можно классифицировать по разным признакам:

- по степени готовности: объекты, находящиеся на стадии строительства, объекты , готовые к эксплуатации . По этой категории соотношение 95:5, т.е. к моменту сдачи дома в эксплуатацию количество свободных (не реализованных застройщиком квартир) стремится к нулю, квартиры раскупаются на этапе строительства, до ввода в эксплуатацию «доживают» в основном квартиры большой площади, квартиры расположенные на 1 и последних этажах.

- по этажности застройки(основной критерий):  высотное (9 -15 этажей), малоэтажное (обычно – 3 этажа). По этой категории соотношение по объемам строительства 40:60, т.е. малоэтажное строительство , поддерживаемое государством, набирает обороты. Единственный недостаток здесь – расположение объектов малоэтажного строительства , т.к. для них выделяются специальные площади, зачастую за чертой города Иркутска, хоты в непосредственном прилегании к ней. Возведение объектов малоэтажного строительства в зонах точечной застройки не выгодно строительным компаниям.

Тип застройки диктует и требования к величине и комфортности квартир: так малоэтажное строительство рассчитано на потребителей доходом среднего и обеспечение потребностей в жилье по гос.программам, поэтому предполагает меньшую площадь квартир, и приоритет здесь отдается самым востребованным на рынке – 1 комнатным квартирам, при этом площади этой категории варьируются от  28 кв.м.и более – до 40 кв.м., гораздо меньше в их числе 2-х комнатных квартир ( от 48 кв.м. до 70 кв.м.) и совсем мало 3-х комнатных ( от 70 до 85 кв.м.), т.е. примерно каждая 6-я квартира – 2-х комнатная, каждая 20-я – 3-х комнатная, остальные – 1-о комнатные. 4-5-ти комнатных квартир в таких проектах нет вообще – они получаются путем приобретения и объединения смежных 1-2-3-х комнатных квартир. При этом площади современные квартир больше ,чем квартиры 20-ти и более летней давности.

Квартиры в домах точечной (высотной) застройки рассчитаны на более обеспеченные слои населения и предполагают бОльшие площади: здесь площадь 1-о комн.кв. варьируется от 40 до 55 кв.м., 2-х комн. : от 68 до 100 кв.м., 3-х комн.: от 72 и выше…  1комн.кв. малой площади предполагают распространенную сейчас планировку «кухня-студия» - когда кухня не имеет отдельного помещения, т.е. в большой комнате, по сути из нее и сан.узла и состоит квартира, отгораживается и обустраивается место кухни. 1 комн.квартиры площадью от 34 кв.м.  имеют планировку полноценной однокомнатной квартиры и чем больше площадь тем больше места для «полета фантазии» : если планировка квартиры предполагает два достаточно больших помещения  одно из которых жилое, а второе –кухня, и каждое не менее 12 кв.м., из нее можно сделать так называемую «полуторку» - когда кухня переносится  в большую по площади комнату и там же обустраивается кухня, а второе меньшее по площади помещение отводится под спальню или детскую комнату.

Можно отметить, что в объектах малоэтажного строительства квартиры чаще всего сдаются с конкретной планировкой, т.е. все межкомнатные перегородки устанавливаются; в высотках же больше предложений квартир со свободной (или частично свободной) планировкой, т.е. когда квартира представляет собой общее пространство, в котором межкомнатные перегородки устанавливает сам владелец – это позволяет покупателям реализовать свои потребности в определении необходимых зон и пространств в квартире, сделать свою квартиру индивидуальной.

- по  ценовой категории: цена до 30 т.р. за кв.м., цена от 35 т.р. за кв.м.  и материалам исполнения. Эту категорию можно наложить на категорию этажности: малоэтажному строительству соответствует цена до 30т.р. и материал исполнения - пенобетон, высотному- цена свыше 35 т.р. и материал исполнения кирпич, монолит.

- по уровню отделки: квартиры «без отделки», квартиры «под ключ», соотношение предложения : 98:2. Т.е. в основном на рынке первичного жилья представлены квартиры без отделки, квартиры «под ключ» предлагаются буквально 2-3 компаниями на рынке и отделка производится по договоренности с покупателем, что конечно влияет на цену 1 кв.м.(в среднем цена повышается на 4 т.р. за 1 кв.м.) и предполагает использование в отделке наиболее простых и дешевых материалов.

2.       Динамика цен на разных сегментах рынка жилья неодинакова. Стабильно в течение всего года растут цены на новое жилье (первичный рынок, здесь мы говорим о жилых комплексах, строящихся и сдающихся в соответствии с проектными декларациями, без задержек), это происходит по мере увеличения степени готовности квартир в каждом конкретном жилом комплексе, обычно поднятие цен происходит 1 раз в квартал на 3-8 %, т.е. в среднем за год получается от 12 до 25 %.

Цены на элитное готовое жилье сохраняются на прежнем уровне и даже имеют некоторую тенденцию к снижению,  это обусловлено тем, что зачастую это жилье было приобретено собственниками на пике цен и на таком же пике ими были произведены затраты на ремонт, сейчас (после спада цен в 2009 году) цена, сформированная собственниками таких объектов исходя из их затрат на свой объект, на рынке не актуальна.

На рынке  вторичного жилья как таковой сезонности ценовой динамики ярко выраженной сейчас нет, т.к. платежеспособный спрос формируется в основном не за счет собственных средств покупателей, а за счет активности банковского сектора по выдаче ипотечных кредитов и реализации государственных программ в сфере жилья. Как только на рынок выбрасывается очередная порция «жилищных сертификатов», «гос.субсидий», а они предусматривают приобретение жилья только готового, с правом собственности, сразу начинается интенсивный рост цен в соответствующем секторе рынка вторичного жилья, так например, выдача так называемых «сертификатов ВОВ» (социальной выплаты участникам ВОВ на приобретение, строительство жилья) спровоцировало поднятие на   1-комн.квартиры в Иркутске цен с апреля 2010 года по декабрь 2010 года на 30-35% : сумма одного сертификата ВОВ зачастую не превышала 1100 т.р., поэтому владельцы ( а вернее их родственники) старались реализовать эту возможность приобретения жилья желательно в областном центре и без доплат, поэтому по мере выдачи все большего количества сертификатов цены на 1 комнатные квартиры росли все более ускоренными темпами пока не достигли своего предела в конце 2010 года, с того времени рост цен на эту категорию составил не более 5%.

Повышение активности банков по выдаче ипотечных кредитов: понижение процентных ставок, смягчение требований к объектам залога, заемщикам,  рассмотрение в качестве залога прав по договорам участия в долевом строительстве, снижение первоначального взноса (уменьшения доли собственных средств заемщика в общей стоимости квартиры с 30 до 10, а то и 0%, отмена скрытых комиссий), - все это стимулирует покупателей на рынке жилья и, подстегивая спрос, повышает цены на рынке.

3.       Наиболее активная и массовая застройка – Свердловский район, включая Марковское МО, далее – Октябрьский  - в основном точечная застройка, потом Ленинский – в основном бюджетные заказы, затем Куйбышевский и замыкает – Кировский – где жилая застройка практически прекращена (осталось 1-2 объекта). По динамике жилищного строительства первое место безусловно у Свердловского района( с учетом Марковского МО) за счет развития малоэтажных комплексов, наименьшие – у Кировского, т.к. все таки в центре нашего города как и в большинстве  крупных городов России сосредоточены в основном  объекты коммерческого и административного назначения.

По уровню цен первичный (высотное жилье) и вторичный рынок не однороден даже в разрезе одного района. Наиболее дорогим является Кировский район, при этом максимальные цены на квартиры в новостройках по бульвару Гагарина,  далее идут Октябрьский и Свердловский , при этом разрыв средних цен по районам  между ними   практически отсутствует, а отдельные микрорайоны такие как Солнечный ( в Октябрьском), Академгородок (в Свердловском) превышают средний ценовой уровень на 5-15% в зависимости  от категории жилья, замыкающими являются Куйбышевский и Ленинский, тоже имеющие предпочтительные микрорайоны : это район левого берега р.Ушаковка (ул.Поленова, Дек.событий и т.п.) в Куйбышевском , и микрорайон  вокруг  40,57 школ  Ленинского района .

4.       Спрос на рынке жилья сейчас стабильно растущий. На первичном рынке: потребители- инвесторы, приобретающие недвижимость с целью ее последующей перепродажи и получения прибыли предпочитают надежных застройщиков, районы застройки, приближенные к центру города, и ранние этапы строительства объекта, потребители-собственники, которые приобретают  жилье для собственного проживания, предпочитают приобретать квартиры с большей степенью готовности, а в идеале с уже зарегистрированным правом собственности, здесь же немаловажную роль играет цена за 1 кв.м.  и зачастую они готовы рисковать  покупая объект по очень низкой цене и адекватно не оценив все возможные связанные с этим риски.

Здесь мы рекомендовали бы серьезно оценивать возможные последствия заключения договоров участия в долевом строительстве  по «заманчиво низкой» стоимости, т.к. последствия таких сделок: от проживания в собственной квартире без возможности регистрации права собственности и прописки, до полной потери собственных вложенных в новостройку средств вследствие ее сноса. Для этого необходимо просто более тщательно собирать информацию о интересующем Вас объекте и часть ее Вы можете почерпнуть на сайте Стройнадзора Иркутской области: http://stroynadzor.irkobl.ru. На вторичном рынке наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры любой планировки, а вот 2-х и 3-х комнатные предпочтительнее улучшенной, т.е. 114,113,135 серии из домов 90-х гг. постройки и в новых домах не старше 12 лет.

Рынок ипотеки имеет стабильную положительную динамику, при этом на него начинают возвращаться программы кредитования строящихся объектов  под залог прав требования  заемщика по договору участия долевого строительства  без дополнительных поручительств и залогов, программы кредитования частных жилых домов, покупки земельных участков под залог приобретаемой недвижимости. И  банки, не имеющие таких программ  в своем перечне кредитных продуктов, безусловно проигрывают перед  другими, теряют потенциальных клиентов, т.к.  наши земляки хотят жить в комфортных  больших квартирах, а цена вторичного рынка на такие объекты не позволяет осуществить желаемое.

5.       Основные игроки достаточно известны, но мы бы хотели отметить среди них компанию ЗАО «СтройКонсалт» ведущую высотную застройку в Октябрьском районе кирпичных жилых домов с монолитным каркасом, проект жилого комплекса которого занял 3 место в конкурсе проектов жилых комплексов по СФО  не только по направлениям  удобства предлагаемых планировочных решений, но и по обустройству придомовой территории, включающей и наличие крытых  паркингов  и стояночных мест в достаточном количестве,  площадок для отдыха, детских площадок, по качеству строительства и своевременно выполняющую свои обязательства и перед участниками долевого строительства и перед своими партнерами.

8. Наибольший спрос на загородную недвижимость направлен на сектор частного домовладения, т.е. приобретения участка с жилым домом, либо участка под строительство и варьируется в ценовом диапазоне от 2 до 4 млн.руб. в секторе частных домовладений.  Это обусловлено тем, что при высокой стоимости квартир в многоквартирных жилых домах, имеющееся предложение зачастую не удовлетворяет данную категорию покупателей  по качеству и площади, а приобретение жилого дома или земельного участка под строительство (пусть даже не в черте города) дает людям перспективу : возможность расширения своей жилплощади по мере необходимости.

При этом требуемые изменения можно производить постепенно по мере появления финансовых возможностей  без привлечения кредитов. Так же стоит отметить повышение правовой культуры в приобретении таких объектов: сейчас будущие владельцы обращают внимание не только на цену и месторасположение объекта, но и на правовую составляющую, как то категории земель и разрешенное использование земельных участков.